Vendere casa prima dei cinque anni
Vendere casa prima dei cinque anni: quando si paga la plusvalenza e quando no
Nel novembre 2022 Sara e Andrea hanno comprato, ciascuno per conto proprio, un appartamento da 210.000 euro. Quattro anni dopo ricevono entrambi un’offerta di 265.000 euro. Hanno quindi la stessa differenza fra prezzo di acquisto e prezzo di vendita: 55.000 euro. Eppure, ai fini della plusvalenza, le loro situazioni possono essere molto diverse.
Sara ha abitato nella propria casa per oltre tre anni, prima di trasferirsi per lavoro. Andrea ha tenuto l’appartamento a disposizione, ma né lui né i suoi familiari lo hanno utilizzato come abitazione principale. Sono due esempi costruiti per spiegare la regola, senza interventi Superbonus e senza attività d’impresa. Nel primo caso può operare un’esclusione dalla tassazione; nel secondo occorre determinare l’eventuale guadagno imponibile.
La vendita prima dei cinque anni, dunque, non comporta da sola il pagamento di un’imposta sulla plusvalenza. Per capire quale somma resterà effettivamente disponibile bisogna ricostruire come è stato acquistato l’immobile, come è stato utilizzato e quali spese possono concorrere al calcolo. Questa verifica serve prima di impegnarsi nell’acquisto della casa successiva, soprattutto quando il nuovo acquisto dipende dal denaro ricavato dalla vendita.
Sara ha abitato nella casa per più della metà del periodo
Nel regime ordinario, l’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi esclude dalla tassazione le abitazioni utilizzate come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo compreso fra acquisto o costruzione e vendita. Nel nostro esempio Sara vi ha vissuto per oltre tre dei quattro anni di possesso: il requisito temporale è rispettato.
Conta l’utilizzo effettivo dell’abitazione lungo quel periodo. Non è necessario abitarci ancora il giorno del rogito, mentre trasferirvi la residenza poco prima di vendere non risolve, da solo, la questione. Se l’immobile è stato posseduto per quattro anni, pochi mesi di utilizzo finale non diventano la maggior parte del periodo. Nei casi vicini alla metà, le date vanno ricostruite con precisione, evitando conteggi approssimativi per anni solari.
La residenza anagrafica è un elemento importante da esaminare insieme alla situazione reale. Quando la storia dell’abitazione presenta trasferimenti o incongruenze, è opportuno raccogliere la documentazione che consente al professionista di verificare dove il proprietario o i suoi familiari dimoravano abitualmente. Una dichiarazione generica come «è sempre stata la casa di famiglia» non chiarisce da quando e per quanto tempo lo sia stata. [Articolo 67 TUIR]
Il calcolo di Andrea: dai 55.000 euro di differenza ai costi riconosciuti
Per Andrea, che non beneficia dell’esclusione descritta, i 55.000 euro non sono ancora il risultato fiscale definitivo. L’articolo 68 considera la differenza fra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato dei costi inerenti all’immobile. La parola decisiva è «inerenti»: occorrono spese pertinenti, documentate e ammesse secondo la disciplina applicabile.
Supponiamo che il professionista abbia verificato 15.000 euro complessivi di costi fiscalmente riconoscibili e che Andrea incassi tutto il prezzo al rogito. Il calcolo diventa 265.000 meno 210.000 meno 15.000: la plusvalenza imponibile è di 40.000 euro. Quindicimila euro è un’ipotesi dell’esempio, non una detrazione forfettaria spettante a chiunque venda.
Per ricostruire i costi possono essere utili l’atto e le fatture dell’acquisto, la documentazione degli oneri sostenuti e quella degli interventi eseguiti. Ogni voce deve però essere esaminata: non tutte le spese affrontate negli anni per una casa entrano automaticamente nel calcolo. Anche una fattura conservata correttamente va collegata all’immobile e alla natura dell’intervento. Un elenco di pagamenti, senza questa verifica, può dare un risultato ingannevole.
Per le plusvalenze cui si applica l’opzione prevista dalla legge, il venditore può chiedere al notaio, nell’atto di cessione, l’imposta sostitutiva del 26%. Sui 40.000 euro dell’esempio corrisponderebbe a 10.400 euro. In assenza dell’opzione si applicano le regole dell’imposta sul reddito. La scelta va valutata sul caso personale: il 26% non è automaticamente la soluzione più conveniente e non si applica all’intero prezzo dell’abitazione. [Articolo 68 TUIR]
Il mutuo residuo cambia la disponibilità, non il costo fiscale della casa
Se Andrea deve restituire alla banca 100.000 euro, la somma che potrà utilizzare dopo la vendita diminuisce. Quel debito, però, non prende il posto del prezzo di acquisto nel calcolo della plusvalenza. Il finanziamento riguarda il modo in cui è stato pagato l’immobile; il costo fiscale segue le proprie regole.
È quindi utile chiedere una simulazione scritta con due calcoli separati: l’eventuale imposta sulla plusvalenza e il denaro disponibile dopo mutuo, imposte e altri oneri di vendita. Confonderli può portare a sovrastimare la somma da destinare al nuovo acquisto, anche quando il prezzo concordato con l’acquirente è soddisfacente.
«Prima casa» non significa automaticamente «plusvalenza esente»
Torniamo a Sara. Il fatto che la sua vendita possa essere esclusa dalla tassazione della plusvalenza non chiude necessariamente ogni questione fiscale. Se nel 2022 ha acquistato con le agevolazioni prima casa e ora vende prima dei cinque anni, deve verificare anche la conservazione di quelle agevolazioni.
Le due discipline guardano a fatti diversi. I benefici prima casa riguardano le imposte pagate al momento dell’acquisto e i requisiti richiesti per ottenerli e mantenerli. L’esclusione appena illustrata riguarda invece il guadagno derivante dalla vendita e l’utilizzo dell’abitazione durante il possesso. Chiamarla «prima casa», come facciamo spesso parlando, non basta a stabilire quali regole fiscali si applicano.
Per evitare la decadenza conseguente alla vendita infraquinquennale, la regola del riacquisto richiede, alle condizioni previste, l’acquisto entro un anno di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Sottoscrivere soltanto un preliminare entro quel termine non trasferisce la proprietà. Occorre perciò considerare anche i tempi effettivi del nuovo acquisto, senza limitarsi alla data della proposta.
Il termine di un anno qui richiamato non va confuso con i due anni previsti per vendere la precedente abitazione dopo averne già acquistata un’altra con l’agevolazione. Sono sequenze diverse. E il riacquisto, quando tutela i benefici prima casa, non cancella per questo un’eventuale plusvalenza imponibile. [Guida dell’Agenzia delle Entrate, decadenza dalle agevolazioni]
Eredità e donazione cambiano la ricostruzione
Finora abbiamo considerato una casa comprata dal venditore. Per un’abitazione acquisita per successione, il regime ordinario prevede un’esclusione: non si può applicare meccanicamente la stessa conclusione a una casa ricevuta in donazione.
Nel caso della donazione, infatti, il quinquennio decorre dall’acquisto effettuato dal donante. Anche il costo da considerare segue una regola specifica: si parte da quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni e degli altri costi successivi inerenti, secondo il testo vigente dell’articolo 68. Per il calcolo non si può sostituire il costo sostenuto dal donante con il valore indicato nell’atto di donazione.
Chi vende un immobile donato deve quindi recuperare anche i documenti dell’acquisto precedente. È un’esigenza pratica che può richiedere tempo e che conviene conoscere all’inizio della vendita, quando è ancora possibile chiedere copie e chiarimenti senza un rogito imminente. [Articolo 67 TUIR]
La presenza di lavori Superbonus richiede una verifica ulteriore
Non sarebbe corretto concludere che, superati cinque anni dall’acquisto, ogni vendita sia sempre esclusa dalla tassazione. Gli immobili interessati da interventi Superbonus possono rientrare nella disciplina specifica introdotta dalla lettera b-bis dell’articolo 67, che considera interventi conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.
Esistono esclusioni e criteri di calcolo propri; anche i lavori sulle parti comuni condominiali meritano attenzione. Prima di applicare alla propria casa un esempio ordinario, bisogna perciò comunicare al professionista quali interventi sono stati eseguiti, quando sono terminati e come è stata utilizzata l’agevolazione. La data di acquisto, da sola, non fornisce la risposta. [Agenzia delle Entrate, chiarimenti sulla disciplina Superbonus]
Decidere la data della vendita con un risultato già verificato
Nella compravendita ordinaria, la proprietà passa con il contratto definitivo. Per il calendario fiscale non basta quindi sapere quando è stato pubblicato l’annuncio o accettata una proposta: bisogna controllare le date dei titoli che trasferiscono il bene.
Può essere ragionevole valutare una data di rogito diversa, ma solo dopo aver stabilito se nel caso concreto esista davvero un’imposta e quale sia il suo importo. Rinviare una vendita che beneficia già di un’esclusione potrebbe non produrre il vantaggio immaginato; impegnarsi troppo presto in un altro acquisto potrebbe invece lasciare una disponibilità inferiore alle attese.
Sara e Andrea possono accettare la stessa offerta e avere esigenze differenti. Queste differenze vanno chiarite mentre la trattativa è ancora aperta. Solo dopo aver verificato date, documenti e imposte sapranno quanto potranno spendere per la casa successiva.
