L’appartamento da 100 mq che ne misura 78
L’acquirente entra con un metro laser. Somma soggiorno, camere, cucina, bagni e corridoio: settantotto metri. L’annuncio ne dichiarava cento. Prima di gridare all’inganno bisogna aprire il fascicolo delle misure.
Interrogatorio alla superficie calpestabile
Descrive gli spazi interni utilizzabili al netto dei muri, secondo il criterio adottato. È preziosa per arredi e vivibilità, ma non comprende automaticamente tutto il bene.
Interrogatorio alla superficie commerciale
Può includere muri, balconi, terrazzi e pertinenze ponderati con coefficienti. Il totale è verificabile soltanto se esiste una scheda che indichi componenti e metodo. Un numero senza denominazione è un indizio incompleto.
Interrogatorio alla superficie catastale
Segue i criteri del DPR 138 del 1998. Considera muri entro limiti definiti, vani principali, accessori e superfici ponderate. Le porzioni sotto un metro e cinquanta di altezza utile non entrano nel computo. La visura può distinguere la superficie totale da quella escluse le aree scoperte.
Il balcone, la cantina e il giardino
Non valgono come il soggiorno, ma non valgono zero. Comunicazione, accessibilità, dimensione e metodo incidono sulla ponderazione. Una percentuale applicata senza spiegazioni non rende il calcolo trasparente.
Il prezzo al metro quadrato sotto esame
Dividere il prezzo per settantotto metri calpestabili oppure per cento commerciali produce risultati diversi. Un confronto è valido soltanto quando tutti gli immobili usano lo stesso tipo di superficie.
Verdetto
I cento metri commerciali possono convivere con settantotto metri calpestabili. Il problema nasce quando vengono presentati come equivalenti. Venditore e acquirente devono chiedere quale misura sia indicata, come sia stata calcolata, che cosa comprenda e quale documento la sostenga.
Scrivi METRI per ricevere la scheda delle superfici da verificare con il tecnico.
Il caso del sottotetto
Una mansarda può avere molti metri a pavimento, ma porzioni con altezza ridotta. La superficie geometrica non dimostra l’abitabilità né la legittimità della destinazione. Servono titoli edilizi, altezze e verifica tecnica. Lo stesso vale per soppalchi e verande.
La planimetria non è un righello
La planimetria catastale aiuta a leggere la distribuzione, ma non è necessariamente una tavola quotata adatta a ricavare misure precise. Il dato catastale non sostituisce il confronto con lo stato reale e con i documenti urbanistici.
La scheda trasparente
Una buona presentazione distingue superficie calpestabile indicativa, superficie lorda, balconi, pertinenze e superficie commerciale con il criterio adottato. Il venditore evita sospetti; l’acquirente confronta prezzi costruiti sullo stesso denominatore. Se la metratura incide sulla decisione, il rilievo deve essere affidato a un tecnico.
Vendita a corpo
Il prezzo può riferirsi al bene complessivo e non derivare da una moltiplicazione dei metri. Questo non rende la superficie irrilevante, ma impone di leggere contratto e differenze con il professionista competente. La precisione consiste nel rendere ricostruibile il calcolo, non nell’aggiungere decimali.
Se esiste un box, conviene mostrarne separatamente superficie e contributo, evitando confronti falsati con immobili che ne sono privi.
